dnes je 21.11.2024
Input:

Nájemní smlouva - obecná úprava

10.5.2010, Zdroj: Verlag Dashöfer

15.5.2.10.2
Nájemní smlouva – obecná úprava

Nájem vzniká na základě nájemní smlouvy. Obecná ustanovení o nájemní smlouvě jsou obsažena v § 663 až § 684 ObčZ.

Základní rysy nájmu

Základním rysem nájmu je:

  • přenechání určité věci,

  • účel užívání,

  • dočasnost užíván,

  • úplatnost.

Forma nájemní smlouvy

Obecně není pro nájemní smlouvu předepsána žádná forma, ve které by musela být uzavřena – to znamená, že může být uzavřena jak ústně, tak písemně. Pro některé typy nájmů (například nájem bytu, nájem nebytových prostor, nájem podniku) však je obligatorně předepsána forma písemná. Blíže o tom u jednotlivých typů nájmů.

Subjekty smlouvy

Subjekty smlouvy označujeme jako pronajímatele a nájemce.

Osoba oprávněná k pronájmu

Pronajímatelem může být především vlastník věci, která se má stát předmětem nájmu. K platnému vzniku nájemní smlouvy však v některých případech není podmínkou, aby pronajímatel byl vlastníkem předmětu nájmu. Oprávněným pronajímatelem totiž může být i osoba od vlastníka odlišná, například oprávněný držitel věci.

Společnost K s.r.o. a společnost Z s.r.o. spolu uzavřou kupní smlouvu na koupi činžovního domu. Společnost Z s.r.o. po vkladu vlastnického práva k domu pronajme na základě nájemní smlouvy některé nebytové prostory, které se v činžovním domu nacházejí. Následně se však ukáže, že kupní smlouva uzavřená mezi společností K s.r.o. a Z s.r.o. na koupi činžovního domu je neplatná a tudíž, že vlastníkem domu je stále společnost K s.r.o.

Vysvětlení k příkladu

Společnost Z s.r.o. byla po celou dobu oprávněným držitelem činžovního domu ve smyslu § 129 ObčZ – nakládala s činžovním domem vzhledem ke všem okolnostem v dobré víře, tak jako by byla jeho vlastníkem. Z tohoto důvodu by nájemní smlouva uzavřená společností Z s.r.o. a nájemcem mohla být posouzena jako platná – záleží opět na dalších okolnostech, například, zda nájemce byl při uzavírání smlouvy v dobré víře ve vlastnictví domu společností Z s.r.o. Platnou nájemní smlouvu by v tomto případě tedy neuzavíral vlastník věci, ale její oprávněný držitel.

Pronajímatelem také mohou být osoby, které mají k tomuto úkonu zákonem stanovené oprávnění – například insolvenční správce ve vztahu k věcem, které má v majetkové podstatě, společenství vlastníků jednotek ve vztahu ke společným částem domu nebo k jednotkám, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě. Oprávnění k uzavření nájemní smlouvy může vyplývat i z uzavřené smlouvy s vlastníkem věci – například na základě smlouvy o výpůjčce, v níž se na tomto postupu účastníci dohodnou.

Mnohost pronajímatelů

Na straně pronajímatele nemusí vždy vystupovat pouze jeden subjekt, ale pronajímatelů jedné věci může být i více. K takovému případu bude docházet nejčastěji v případech, kdy bude pronajímaná věc ve spoluvlastnictví nebo ve společném jmění manželů těchto subjektů.

Podíloví spoluvlastníci

V případech podílového spoluvlastnictví jsou v souladu s § 139 odst. 1. ObčZ z právních úkonů týkajících se společné věci oprávněni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně. O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.

V případech běžného pronájmu to tedy znamená, že o pronajmutí věci rozhoduje většina spoluvlastníků počítána dle jejich podílů. Neznamená to však automaticky, že o pronájmu může rozhodnout spoluvlastník/ci s většinovým podílem bez toho, aniž by o tom informovali spoluvlastníky s podílem menšinovým. K tomu, aby byla za takové situace platně uzavřena nájemní smlouva, musí dojít k "hlasování“ (rozhodování) spoluvlastníků o tom, zda nájemní smlouva má být uzavřena.

Ačkoliv v takto nastalém případě budou nájemní smlouvu jako pronajímatelé uzavírat většinou pouze společníci většinoví (a ne ti, co s pronájmem nesouhlasili), tak přesto nájemní smlouva je pro přehlasované spoluvlastníky závazná. Přehlasovaní spoluvlastníci se pak nemohou bránit proti rozhodnutí většiny žalobou u soudu a jsou z této smlouvy vázáni.

Činžovní dům vlastní pan Kolísko, Kapesník a Kapříček. Podíl každého ze spoluvlastníků činí 1/3. Pan Kolísko a Kapesník by rádi pronajali část nemovitosti společnosti KAPSA s.r.o., a to na dobu 10 let. Panu Kapříčkovi se však nájemní doba zdá příliš dlouhá a s uzavřením takové nájemní smlouvy nesouhlasí.

Vysvětlení k příkladu

Pan Kolísko a Kapesník přehlasují velikostí svých spoluvlastnických podílů pana Kapříčka a následně uzavřou nájemní smlouvu se společností KAPSA s.r.o. Tato nájemní smlouva však bude platná a závazná i pro pana Kapříčka. Proto pokud bude například společnost KAPSA s.r.o. chtít z jakéhokoliv důvodu žalovat své pronajímatele (např. o úhradu náhrady škody), pak na straně žalovaného může stát i pan Kapříček.

Výše uvedený příklad je však platný v případech "klasického“ spoluvlastnictví. V případech spoluvlastnictví společných částí domu podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, platí, že z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů, tedy nikoliv solidárně, ale podílově.

Předmět pronájmu v SJM

V případech, kdy na straně pronajímatele stojí manželé, je situace o poznání složitější. Ačkoliv zákon říká, že obvyklou správu majetku náležejícího do společného jmění manželů může vykonávat kterýkoliv z manželů, není zřejmé, zda se touto obvyklou správou rozumí i uzavření nájemní smlouvy. Judikatura doposud na tuto otázku nijak uspokojivě neodpověděla. Proto doporučujeme, aby nájemní smlouvu na straně pronajímatelů uzavírali oba manželé.

Nájemce

Na straně nájemce může prakticky vystupovat kterákoliv osoba či osoby (i na straně nájemce může vystupovat více subjektů). Určitá zákonem stanovená omezení a specifika jsou pouze u nájmu bytů. O tom podrobněji kapitola, která se zabývá nájemní smlouvou k bytu.

Po dobu trvání smlouvy může dojít při splnění zákonem stanovených předpokladů ke změně subjektu nájmu – a to jak na straně pronajímatele, tak i na straně nájemce.

Změna vlastnictví k předmětu nájmu

V souladu s ustanovením § 680 ObčZ, pokud dojde v průběhu trvání nájmu ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvateli prokázána. Nabyvatel vlastnického práva tedy zcela vstupuje do postavení pronajímatele a je vázán úkony předchozího pronajímatele. Změna na straně pronajímatele tedy není ze strany pronajímatele důvodem k podání výpovědi. To však neplatí v případech nájmu věci movité. V případech nájmu k věci movité sice nový vlastník vstoupí do všech práv a povinností pronajímatele, ale je oprávněn smlouvu vypovědět. A to i v případech, kdy smlouva byla uzavřena na dobu určitou.

Naopak změna pronajímatele jak k věci movité, tak k věci nemovité může být důvodem pro odstoupení od smlouvy ze strany nájemce. Také v tomto případě nezáleží na tom, zda se jedná o smlouvu uzavřenou na dobu určitou či dobu neurčitou.

Výpovědní doba při změně vlastnictví

Výpověď pro změnu subjektu na straně pronajímatele musí být dána v nejbližším výpovědním období, pokud je stanoveno zákonem nebo dohodou. Pokud není dána konkrétní výpovědní lhůta dohodou či speciální právní úpravou, platí obecná výpovědní lhůta uvedená v § 677 ObčZ; tedy v případě nemovitostí tři měsíce, v případě věcí movitých měsíc jeden. Zákonem jsou v závislosti na předmětu nájmu stanoveny také jiné výpovědní lhůty (např. pro nájem pozemků patřících do zemědělského půdního fondu). Takto stanovená lhůta k podání výpovědi je prekluzivní; tzn., že výpověď učiněná po uplynutí takto stanovené lhůty by byla shledána neplatnou.

Změna vlastnictví a placení nájemného

Velmi zajímavý dopad má změna subjektu na straně pronajímatele pro placení nájemného. Situací, které mohou nastat je celá řada. Uveďme si alespoň některé z nich na konkrétních příkladech:

Úhrada nájmu předem

Společnost Koník s.r.o. si pronajala nebytové prostory, přičemž uhradila nájem na dva roky dopředu. V průběhu nájemního vztahu došlo ke změně v subjektu pronajímatele – původní vlastník nebytové prostory prodal.

Vysvětlení k příkladu

Vysvětlení je třeba hledat v tom, že nový vlastník vstupuje do všech práv a povinností původního pronajímatele. To znamená, že nájemce má i nadále nájemné uhrazeno, a změna vlastníka předmětu nájmu nemá na jeho povinnosti žádný vliv. Případné předplacené nájemné si musí mezi sebou vyrovnat původní a současný pronajímatel. Pokud uvedenou situaci smlouva mezi těmito dvěma subjekty neřeší, platí, že v kupní ceně nemovitosti jsou již tyto závazky zohledněny.

Nájemce dluží za nájem

Společnost Koník s.r.o. si pronajala nebytové prostory, přičemž v průběhu nájemního vztahu došlo ke změně v subjektu pronajímatele – původní vlastník nebytové prostory prodal. Společnost Koník s.r.o. dlužila před převodem vlastnického práva původnímu vlastníkovi na platbách za nájemné 100 000 Kč.

Vysvětlení k příkladu

Protože pohledávka za dlužné nájemné je samostatným nárokem, pak pokud si původní pronajímatel s novým vlastníkem tuto pohledávku nepostoupí, zůstává věřitelem z dlužného nájemného splatného před převodem vlastnického práva k předmětu nájmu původní pronajímatel.

Změna na straně nájemce

Pokud se týká možné změny na straně nájemce, je třeba říci, že pokud smlouva nebo zákon nestanoví něco jiného, tak ke změně může dojít prakticky jenom v případě smrti nájemce – fyzické osoby nebo při zániku právnické osoby bez likvidace. Zvláštní právní úprava přechodu nájmu je pak stanovena pro nájem bytu, kdy dochází při splnění za zákonem stanovených podmínek ke změně subjektu na straně nájemce. O tom blíže kapitola o nájmu bytu.

Pokud se týká nájemce, mohou smluvní strany také uzavřít dohodu o tom, že do práv a povinností nájemce vstupuje jiný subjekt.

Nyní již k jednotlivým pojmovým znakům nájemní smlouvy:

Předmět nájmu

Předmět nájmu

Předmětem nájmu jsme se již zabývali v úvodu této kapitoly. Proto k předmětu nájmu již jen velmi krátce.

Předmětem nájmu mohou být nejenom věci (a to jak věci movité, tak věci nemovité), ale i byty a nebytové prostory, a pokud to jejich povaha připouští, pak i jiné majetkové hodnoty. V odborné literatuře se dokonce objevují názory, že předmětem nájmu mohou být i práva. Předmětem nájmu může být i pouze část věci či část bytového či nebytového prostoru, pokud to jejich povaha připouští. Předmět nájmu musí být v zásadě k pronájmu způsobilý – to znamená, že musí naplňovat základní předpoklad nájmu, kterým je způsobilost k užívání nebo braní užitků a nesmí být užíváním spotřebováván, ale pouze opotřebován. Z tohoto důvodu nemůže být předmětem nájmu například hromada uhlí určená ke spálení.

Popis předmětu nájmu

Předmět nájmu musí být ve smlouvě definován dostatečně určitě. Pro některé typy nájmu (například pro nájem bytu) je dokonce předepsáno, jakým způsobem má být předmět nájmu definován.

V případě nájmu nemovitostí nebo jejich částí, které jsou zapisovány do katastru nemovitostí, v případě nájmu bytových jednotek či nebytových prostor to však neznamená, že by musely být definovány údaji, které jsou vyžadovány například pro kupní smlouvu – tedy údaji vyžadovanými pro zápis údajů o právních vztazích do katastru nemovitostí dle § 5 zákona č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. Postačí, pokud budou definovány dostatečně určitě – tedy tak, aby nebyly zaměnitelné.

U bytové jednotky musí být v kupní smlouvě uveden i spoluvlastnický podíl na společných částech domu, který je s jednotkou převáděn. V nájemní smlouvě však postačí uvést pouze číslo takové jednotky.

V kupní smlouvě na dům musí být kromě jiného dům definován číslem popisným a pozemkem, na kterém je postaven. Pro účely nájemní smlouvy postačí pouze číslo popisné.

Změny na předmětu nájmu

Nájemce není oprávněn provádět žádné změny na předmětu nájmu bez souhlasu pronajímatele. Souhlas pronajímatele může být udělen jak ústně, tak písemně. V případě soudního sporu ovšem bude většinou na nájemci prokázat, že mu byl souhlas udělen. Z tohoto hlediska je písemná forma souhlasu pro nájemce samozřejmě výhodnější. Souhlas může být také dán přímo v nájemní smlouvě, což bývá velmi obvyklé, neboť nájemci bývá umožněno uvést předmět nájmu do stavu, který mu bude vyhovovat pro účely jeho užívání. Souhlas by měl být v zásadě dán předem. Následné udělení souhlasu však může vadný stav zhojit.

Změnami se ovšem nerozumí opravy předmětu nájmu – tedy uvedení předmětu nájmu do původního stavu tak, aby mohl být předmět nájmu užíván v souladu s jeho smluveným či obvyklým určením.

Užívat předmět nájmu je právem nájemce a nikoliv jeho povinností. To však neplatí v případech, kdyby neužíváním věci byla věc znehodnocena více než jejím užíváním, a v případech, kdy se smluvní strany dohodou na tom, že nájemce je povinen věc užívat.

Práva nájemce na úhradu nákladů nebo na úhradu zhodnocení

Pokud nájemce souhlas pronajímatele k provedení změn získá, může úhradu nákladů spojenou s případnou změnou požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je nájemce oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu, po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal-li se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci. Toto zákonné ustanovení je ovšem dispozitivní a smluvní strany se mohou dohodnout jinak, tedy i tak, že nájemci nenáleží po skončení nájmu žádné finanční plnění v souvislosti se zhodnocením předmětu nájmu, respektive, že se nájemce tohoto práva vzdává.

Změny bez souhlasu pronajímatele

Provede-li nájemce změny na věci bez souhlasu pronajímatele, je povinen po skončení nájmu uvést věc na své náklady do původního stavu. Hrozí-li v důsledku prováděných změn na věci pronajímateli značná škoda, je pronajímatel oprávněn odstoupit od smlouvy.

Užívání předmětu nájmu a jeho účel

Užívání předmětu nájmu a jeho účel

Pronajímatel je povinen přenechat pronajatou věc nájemci ve stavu způsobilém ke smluvenému užívání, nebo nebyl-li způsob užívání smluven, k užívání obvyklému. Uvedení účelu užívání proto není podstatnou náležitostí smlouvy, účel užívání může také vyplývat z podstaty předmětu nájmu. Pokud ovšem není účel užívání uveden, je nájemce povinen užívat předmět nájmu pouze k účelu obvyklému.

Pan Kolísko si pronajme od pana Koníčka obytný přívěs. V nájemní smlouvě si nedohodnou účel nájmu, protože pan Koníček nepředpokládá, že by pan Kolísko mohl použít obytný přívěs za jiným účelem než k přechodnému pobytu po dobu své dovolené. Pan Kolísko ovšem obytný přívěs použil jako pojízdný stánek na pouti, která se konala ve vedlejší obci. Pan Koníček se toto dozvěděl a okamžitě zabránil panu Kolískovi v dalším užívání přívěsu. Pan Kolísko ale pana Koníčka zažaloval o náhradu škody – ušlého zisku z prodeje.

Vysvětlení k příkladu

V případě, že si smluvní strany výslovně nedohodnou jiný způsob užívání věci, než pro který je věc obvykle určena, pak je možno věc použít pouze pro tento obvyklý účel. Pan Kolísko však použil obytný přívěs za jiným účelem. Pan Koníček měl právo odstoupit od smlouvy, a zabránit tak panu Kolískovi v neoprávněném užívání obytného přívěsu. Žaloba pana Koníčka o náhradu škody by proto měla být zamítnuta.

Ustanovení je dispozitivní. Smluvní strany si mohou dohodnout, že předmět nájmu uvede do stavu způsobilého k užívání nájemce a že nájemce jej bude v tomto stavu udržovat.

Údržba předmětu nájmu

Pronajímatel má nejenom povinnost předat předmět nájmu ve stavu způsobilém k dohodnutému nebo obvyklému užívání, ale také má povinnost v tomto stavu předmět nájmu udržovat. Tato povinnost však v sobě nezahrnuje povinnost udržovat předmět nájmu přesně ve stavu, v jakém byl nájemci předán – předmět nájmu se totiž může zhoršovat o takzvané běžné opotřebení.

Přístup k předmětu nájmu

Za účelem splnění této povinnosti pronajímatele musí nájemce umožnit pronajímateli k předmětu nájmu přístup. Právo přístupu pronajímateli svědčí též za účelem kontroly, zda nájemce užívá věc řádně. Pronajímatel ovšem nesmí tohoto svého práva zneužívat, takové šikanózní jednání by bylo v rozporu s dobrými mravy.

Právo k odstoupení od smlouvy

Pokud pronajímatel výše uvedené povinnosti neplní a neudržuje předmět nájmu ve stavu způsobilém k užívání, vzniká nájemci právo k odstoupení od nájemní smlouvy. Nájemce tak může od nájemní smlouvy odstoupit kdykoliv, byla-li:

  • pronajatá věc předána ve stavu nezpůsobilém ke smluvenému užívání nebo

  • pronajatá věc předána ve stavu nezpůsobilém k obvyklému užívání, nebyl-li způsob užívání smluven, anebo

  • stane-li se pronajatá věc později nezpůsobilou ke smluvenému nebo obvyklému užívání nebo

  • stane-li se pronajatá věc neupotřebitelnou nebo

  • bude-li nájemci odňata taková část pronajaté věci, že by tím byl zmařen účel smlouvy.

Toto právo však nájemce nemá v případech, kdy věděl o nezpůsobilosti předmětu nájmu k užívání v době uzavření smlouvy, a v případech, že by nezpůsobilost věci byla způsobena porušením povinností nájemce.

Výjimka je stanovena pro místnosti, které byly pronajaty k obývání nebo k tomu, aby se v nich zdržovali lidé, a tyto místnosti jsou zdraví závadné. V takovém případě má nájemce právo odstoupit od nájemní smlouvy i tehdy, věděl-li o této skutečnosti při uzavření smlouvy. Takového práva na odstoupení od smlouvy se nelze předem vzdát.

Ohlašovací povinnost nájemce

Pro pronajímatele je s ohledem na to, že předmět nájmu nemá pod svou kontrolou, někdy obtížné zjistit, že věc není způsobilá k užívání. Z tohoto důvodu má nájemce ohlašovací povinnost vůči pronajímateli. Nájemce je povinen oznámit pronajímateli bez zbytečného odkladu potřeby oprav, které má pronajímatel provést.

Tip

V oznámení nemusí nájemce uvést potřebu konkrétních oprav, stačí pouze sdělit, že předmět není způsobilý k užívání a že jsou k obnovení jeho způsobilosti třeba nějaké opravy.

Při porušení oznamovací povinnosti odpovídá nájemce za škodu způsobenou nesplněním povinnosti a nemá nároky, které by mu jinak příslušely pro nemožnost nebo omezenou možnost užívat předmět nájmu; zejména mu tedy nesvědčí nárok na uplatnění slevy či nárok na prominutí nájmu. V případě, že by vinou prodlení nájemce se splněním oznamovací povinností došlo ke škodám na předmětu nájmu, pak nájemce za tyto škody odpovídá.

U některých zvláštních právních úprav nájmů je povinnost pronajímatele udržovat předmět nájmu ve stavu způsobilém užívání omezena a přenesena na nájemce.

Nájemce je povinen snášet omezení v užívání pronajaté věci v rozsahu nutném k provedení oprav a udržování věci pronajímatelem. Jednání pronajímatele nesmí být šikanózní, to znamená, že pronajímatel nesmí svého práva nadužívat.

Pokud pronajímatel nesplní svou povinnost k provedení oprav či údržby věci tak, aby věc byla způsobilá ke smluvenému nebo obvyklému užívání (pronajímatel ani na základě výzvy nájemce údržbu či opravy neprovede), vzniká právo k provedení oprav a údržby nájemci, který následně má vůči pronajímateli právo na refundaci nákladů spojených s touto opravou nebo údržbou.

Tip

Ustanovení o údržbě předmětu nájmu je dispozitivní. Povinnost k údržbě předmětu nájmu může být přenesena i na nájemce. V zásadě doporučuji, aby si smluvní strany do smlouvy přesně sjednaly, co vše je v oblasti údržby povinností nájemce a co je povinností pronajímatele.

Škody způsobené třetími osobami

Pokud došlo k poškození nebo nadměrnému opotřebení předmětu nájmu v důsledku zneužití, odpovídá nájemce i za škody způsobené třetími osobami, kterým umožnil k předmětu nájmu přístup. Zneužitím se rozumí jednání nájemce, které je v rozporu s pravidly řádného užívání. Nájemce však ani v tomto případě neodpovídá za škody způsobené náhodou. Domáhat se takové škody může pronajímatel pouze v prekluzivní lhůtě šesti měsíců; po jejím uplynutí nárok zaniká.

Práva třetích osob

Může nastat případ, kdy nějaká třetí osoba uplatňuje k předmětu nájmu práva, která jsou neslučitelná s právem nájemce předmět nájmu nerušeně užívat. V praxi mohou nastat různé situace, včetně toho, že se nějaká třetí osoba bude domáhat vydání předmětu nájmu z titulu vlastnického práva či dokonce mohou být uzavřeny dvě nájemní smlouvy na jeden předmět nájmu. V…

Nejnovější
více článků
Nejčtenější články
více článků
Nejnavštěvovanější semináře
          Nahrávám...